| Verwaltungskosten | |
| 359 Euro | jährlich je Wohnung bzw. je Wohngebäude bei Ein- und Zweifamilienhäusern |
| 429 Euro | jährlich je Eigentumswohnung |
| 47 Euro | jährlich für Garagen bzw. Stellplätze |
| Instandhaltungskosten | |
| 14,00 Euro/m² | jährlich je Wohnfläche, wenn die Schönheitsreparaturen von den Mietern getragen werden |
| 106 Euro | jährlich je Garage oder ähnlichem Einstellplatz einschließlich der Kosten für Schönheitsreparaturen |
9 Modellbeschreibungen
9.1 Sachwertfaktoren
Modellbeschreibung und Modellparameter
Verwendete Kaufpreise
Kaufpreise der Vertragsjahre 2024 und 2025 aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
Anzahl der Kaufpreise
Siehe Boxplot des jeweiligen Sachwertfaktors
Bereinigter, normierter Kaufpreis
Bei der Ermittlung der Sachwertfaktoren wird der Kaufpreis auf definierte Normverhältnisse umgerechnet. Gemäß § 9 ImmoWertV sind Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, bei der Ableitung erforderlicher Daten auszuschließen, es sei denn, ihre Auswirkungen können sicher erfasst werden. Wenn genügend Kaufpreismaterial zur Verfügung steht, wird auf solche Objekte jedoch nicht zurückgegriffen. Die Kaufpreise wurden gemäß § 12 Abs. 3 ImmoWertV bereinigt um:
Kaufpreisanteile für Inventar nach Angabe der Erwerber
Untypische Nebengebäude (z.B. Scheune, Lagerhalle)
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne von § 8 Abs. 3 ImmoWertV, z. B.
Baumängel und Bauschäden nach Angabe der Erwerber
Rechte, Belastungen: Sofern der Werteinfluss sicher erfasst werden kann, wird er eliminiert, andernfalls wird der Kaufpreis nicht zur Auswertung herangezogen
Sie werden auf definierte Normverhältnisse umgerechnet. Insbesondere werden abgespalten
selbstständig nutzbare Teilflächen, die für eine angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt werden und selbstständig genutzt oder verwertet werden können
Teilflächen mit abweichender Grundstücksqualität; dies sind z. B. über den üblichen Gartenbereich hinausgehende Freiflächen (sogenannter zusätzlicher Hausgarten). Zur Identifizierung solcher Flächen kann die mit dem Bodenrichtwert definierte Tiefe des Grundstücks herangezogen werden.
Normalherstellungskosten
Kostenkennwerte - Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) gemäß Anlage 4 Nummer II ImmoWertV
Gebäudestandard
Nach Anlage 4 Nummer III ImmoWertV
Baunebenkosten
In den NHK 2010 enthalten
Regionalfaktor
1,0 (§ 36 Abs. 3 ImmoWertV)
Korrekturfaktoren
Nach Anlage 4 Nummer I.3 ImmoWertV wegen
Grad der Nutzbarkeit des Dachgeschosses
vorhandenen / fehlenden Drempels
ausgebauten Spitzbodens
Staffelgeschoss
Geschossen mit Dachschrägen
keine Korrektur wegen Gebäudegröße
Bezugsmaßstab
Bruttogrundfläche in Anlehnung an DIN 277-1:2005-02 und Anlage 4 Nummer I.2 ImmoWertV
Nicht in der BGF erfasste besondere Bauteile
Pauschale Wertansätze für werthaltige Bauteile wie Dachaufbauten, Eingangstreppen, Balkone u.a.
Außenanlagen
Prozentualer Ansatz für typischerweise vorhandene Hausanschlüsse, Terrasse und Einfriedung
5 % der Herstellungskosten bei freistehenden Einfamilienhäusern
7 % der Herstellungskosten bei Doppelhaushälften und Reihenendhäusern
9 % der Herstellungskosten bei Reihenmittelhäusern
Gesamtnutzungsdauer
80 Jahre (Anlage 1 ImmoWertV)
Restnutzungsdauer
Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer nach Modernisierung. Bei Modernisierungsmaßnahmen wird die Restnutzungsdauer nach Anlage 2 ImmoWertV verlängert. Für in diesem Modell genannte Modernisierungsmaßnahmen werden Punkte vergeben. Länger zurückliegende Modernisierungen werden mit einer verminderten Punktzahl berücksichtigt.
Modellkonformität
Zur Wahrung der Modellkonformität sind folgende Randbedingungen zu beachten.
Die Marktanpassung ist auf den schadenfreien, alterswertgeminderten vorläufigen Sachwert des Grundstücks (einschließlich Bodenwert) anzuwenden (§ 35 Abs. 2 ImmoWertV). Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne des § 8 Abs. 3 ImmoWertV sind noch nicht berücksichtigt.
Im Bodenwert ist ausschließlich der Baulandanteil enthalten; sonstige Flächen werden dem marktangepassten vorläufigen Sachwert als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal zugeschlagen.
Grundstücksspezifische Merkmale wie z. B. Lage (Nachbarschaft), Zuschnitt, Topografie, Eckgrundstück werden im Bodenwert berücksichtigt. Sonstige Rechte (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnungsrecht, Nießbrauch) sind als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen.
Baupreisindex
Die aus den Kostenkennwerten der NHK 2010 ermittelten Herstellungskosten sind auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen. Hierzu ist der für den Wertermittlungsstichtag aktuelle Preisindex für die Bauwirtschaft des Statistischen Bundesamtes für den Neubau von Wohngebäuden in konventioneller Bauart einschließlich Umsatzsteuer - Bauleistungen am Bauwerk (Baupreisindex) zu verwenden.
Die Kostenkennwerte der NHK 2010 liegen auf der Preisbasis 2010 vor. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht zurzeit den Baupreisindex mit der Preisbasis 2021. Vor Verwendung ist daher eine Umbasierung auf das Jahr 2010 erforderlich. Der umbasierte Baupreisindex ist auf www.boris.nrw.de unter DATEN “Handlungsempfehlungen der AGVGA NRW” verfügbar. Dieser wird dort kontinuierlich fortgeführt.
9.2 Liegenschaftszinssätze (§ 21 ImmoWertV)
Modellparameter für die Anwendung der Liegenschaftszinssätze
Verwendete Kaufpreise
Kaufpreise der Vertragsjahre 2024 und 2025 aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
Anzahl der Kaufpreise
Siehe Boxplot des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes
Bereinigter, normierter Kaufpreis
Bei der Ermittlung der Liegenschaftszinssätze wird der Kaufpreis auf definierte Normverhältnisse umgerechnet. Gemäß § 9 ImmoWertV sind Kaufpreise, die durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sind, bei der Ableitung erforderlicher Daten auszuschließen, es sei denn, ihre Auswirkungen können sicher erfasst werden. Wenn genügend Kaufpreismaterial zur Verfügung steht, wird auf solche Objekte jedoch nicht zurückgegriffen. Die Kaufpreise wurden gemäß § 12 Abs. 3 ImmoWertV bereinigt um
Kaufpreisanteile für Inventar nach Angabe der Erwerber
bei Wohnungseigentum und Einfamilienhäusern:
- untypische Nebengebäude (z.B. Scheune, Lagerhalle)
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sinne von § 8 Abs. 3 ImmoWertV, z. B.
Baumängel und Bauschäden nach Angabe der Erwerber
Rechte, Belastungen: Sofern der Werteinfluss sicher erfasst werden kann, wird er eliminiert, andernfalls wird der Kaufpreis nicht zur Auswertung herangezogen
Sie werden auf definierte Normverhältnisse umgerechnet. Insbesondere werden abgespalten (ausgenommen Kaufpreise für Wohnungseigentum)
Selbstständig nutzbare Teilflächen, die für eine angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt werden und selbstständig genutzt oder verwertet werden können
Teilflächen mit abweichender Grundstücksqualität; dies sind z. B. über den üblichen Gartenbereich hinausgehende Freiflächen (sogenannter zusätzlicher Hausgarten). Zur Identifizierung solcher Flächen kann die mit dem Bodenrichtwert definierte Tiefe des Grundstücks herangezogen werden
Wohn- und Nutzungsflächenberechnung
Auf Plausibilität geprüfte Angaben der Erwerber. Zur Plausibilisierung werden die folgenden Vorschriften verwendet.
Wohnfläche (WF)
Berechnung der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung vom 25.11.2003. Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen (bis maximal 15 % der Wohnfläche) sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte ihrer tatsächlichen Fläche als Wohnfläche anzurechnen.
Nutzungsfläche (NUF)
i.d.R. ermittelt nach der DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau (Ausgabe August 2021)
Rohertrag
Grundlage für die Ermittlung des Rohertrags sind die marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück.
Wohnnutzung
Die marktüblichen Erträge werden anhand des qualifizierten Mietspiegels 2024 für nicht preisgebundene Wohnungen in der Stadt Essen ermittelt.
Bei Anwendung der in diesem Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Liegenschaftszinssätze für Wohnnutzung im Rahmen der Verkehrswertermittlung ist aus Gründen der Modellkonformität grundsätzlich der Mietspiegel 2024 für nicht preisgebundene Wohnungen in Essen zu verwenden.
Der Mietspiegel 2024 steht unter mietspiegel.essen.de zum Download zur Verfügung.
Gewerbliche Nutzung
Auf Plausibilität geprüfte einkommende Mieten. Zur Plausibilisierung werden der Mietspiegel der immopro.meo, der Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland (IVD) sowie der Mietenspiegel “Büromarkt Essen” der CUBION Immobilien AG verwendet. Kauffälle, bei denen die einkommenden Mieten wesentlich von den marktüblich erzielbaren Mieten abweichen, werden von der Auswertung ausgeschlossen.
Bewirtschaftungskosten
Bewirtschaftungskosten werden ausschließlich gemäß des Grundstücksmarktberichts (siehe Kapitel 9.3) angesetzt.
Reinertrag
Differenz zwischen Rohertrag und Bewirtschaftungskosten.
Terrassen
Bei der Kaufpreisauswertung werden die Flächen der Terrassen vorrangig aus den Angaben der Erwerber bzw. der Baubeschreibung bis zu einer Größe von maximal 15 % der Wohnfläche verwendet. Der Mietflächenansatz erfolgt mit 25 %. Diese Regelung gilt nur für mit dem Wohngebäude verbundene Terrassen, nicht aber für davon entfernt gelegene Freisitze pp.
Gesamtnutzungsdauer
Wohnhäuser und gemischt genutzte Gebäude: 80 Jahre
Gewerblich genutzte Objekte, Garagen: 60 Jahre
Restnutzungsdauer
Gesamtnutzungsdauer abzüglich Alter; ggf. modifizierte Restnutzungsdauer nach Modernisierung. Bei Modernisierungsmaßnahmen wird die Restnutzungsdauer weitgehend nach Anlage 2 ImmoWertV verlängert. Für in diesem Modell genannte Modernisierungsmaßnahmen werden Punkte vergeben. Länger zurückliegende Modernisierungen werden mit einer verminderten Punktzahl berücksichtigt.
Minimale Restnutzungsdauer der ausgewerteten Objekte:
Wohnhäuser und gemischt genutzte Objekte: 20 Jahre
Gewerblich genutzte Objekte, Garagen: 10 Jahre
Bodenwert
Ungedämpfter Bodenwert ermittelt auf der Basis des zum Kaufvertragsdatum gültigen Bodenrichtwerts, angepasst an die Merkmale des Einzelobjekts. Selbstständig nutzbare Teilflächen und Teilflächen mit abweichender Grundstücksqualität werden als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt (vgl. oben “bereinigter, normierter Kaufpreis”).
9.3 Bewirtschaftungskosten (§ 32 ImmoWertV)
Die Bewirtschaftungskosten werden gemäß Anlage 3 ImmoWertV angesetzt und jährlich mit dem vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland für den Monat Oktober fortgeschrieben.
Die nachstehend angegebenen Daten sind Modellwerte für die Auswertung von Kaufverträgen und die Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert. Der Bezug zum örtlichen Grundstücksmarkt ergibt sich durch den mit diesen Bewirtschaftungskosten ermittelten Liegenschaftszinssatz und dem Ansatz von marktüblich erzielbaren Erträgen. Bei der Ermittlung der in diesem Grundstücksmarktbericht veröffentlichten Liegenschaftszinsätze sind die Bewirtschaftungskosten zum Stand 01.01.2025 anzuwenden.
Zu den Bewirtschaftungskosten gehören auch die Schönheitsreparaturen und die Betriebskosten, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt werden. Als Normalfall wird die vollständige Umlage der Schönheitsreparaturen und der Betriebskosten angenommen. Bei gewerblicher Nutzung wird darüber hinaus davon ausgegangen, dass der Vermieter bei den Instandhaltungskosten nur die Kosten an Dach und Fach trägt.
MODELLWERTE FÜR BEWIRTSCHAFTUNGSKOSTEN
Stand: 01.01.2025
Bewirtschaftungskosten für Wohnnutzung
Mietausfallwagnis
2 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags
Bewirtschaftungskosten für gewerbliche Nutzung
Verwaltungskosten
3 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung
Instandhaltungskosten
Den Instandhaltungskosten für gewerbliche Nutzung wird jeweils ein Prozentsatz der Instandhaltungskosten für Wohnnutzung zugrunde gelegt.
| 100 % (= 14,00 Euro) | für gewerbliche Nutzung wie z. B. Büros, Praxen, Geschäfte und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerbliche genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt. |
| 50 % (= 7,00 Euro) | für gewerbliche Nutzung wie z. B. SB-Verbrauchermärkte und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerbliche genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt |
| 30 % (= 4,20 Euro) | für gewerbliche Nutzung wie z. B. Lager-, Logistik- und Produktionshallen und vergleichbare Nutzungen bzw. gewerbliche genutzte Objekte mit vergleichbaren Baukosten, wenn der Vermieter die Instandhaltung für „Dach und Fach“ trägt. |
Mietausfallwagnis
4 % des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei reiner und gemischter gewerblicher Nutzung