2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt
2.1 Generelle Marktentwicklung
Umsätze im Grundstücksverkehr
Im Jahr 2025 wurden 4.336 Kauffälle durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen registriert. Die Anzahl der Transaktionen sind damit im zweiten Jahr in Folge im zweistelligen Prozentbereich gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr wurden in 2025 13,2 % mehr Transaktionen getätigt. Die Anzahl der Kauffälle liegt damit nahezu wieder auf dem hohen Niveau der Jahre 2019 und 2020. Der Anstieg verteilt sich auf fast alle Grundstücksteilmärkte, wobei die Steigerung bei den Ein- und Zweifamilienhäusern (Bestandsimmobilien) mit 17,2 % besonders deutlich ausfällt.
Auf dem Essener Grundstücksmarkt wurden Immobilien im Gesamtwert von 1,69 Milliarden Euro umgesetzt, rd. 340 Millionen Euro mehr als 2024. Die Umsätze von Büro- bzw. Handelsimmobilien konnten sich etwas gegenüber den Zahlen aus 2023 und 2024 erholen. Hier wurden 189 Millionen Euro erzielt. Dies sind jedoch ca. 78 % weniger gegenüber dem Höchststand im Jahr 2018.
Unbebaute Grundstücke / Bodenrichtwerte
Der Markt für unbebaute Grundstücke ist weiter auf historisch niedrigem Niveau. Wurden von 2014 bis 2018 noch jährlich über 100 Baugrundstücke gehandelt, so waren es in 2025 nur 64. Davon entfielen 56 Kauffälle auf Wohnbaugrundstücke und 8 Kauffälle auf Gewerbegrundstücke. Die Preise für Wohnbauland sind gegenüber dem Vorjahr um ca. 2,0 % gestiegen.
Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland wurden gegenüber dem Vorjahr überwiegend um 5 bis 20 €/m² angehoben. Die Richtwerte für die Hauptgeschäftslagen in der Essener Innenstadt wurden wegen der in den letzten Jahren stark rückläufigen Mietentwicklung um ca. 30 % gegenüber dem Vorjahr gesenkt. Siehe hierzu auch die Ausführungen in Kapitel 4.1.5.
Die Bodenrichtwerte 2026 sind im zentralen Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen veröffentlicht (www.boris.nrw.de).
Bebaute Grundstücke
Die Preisentwicklung im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser (Weiterverkäufe) zeigt gegenüber dem Vorjahr einen Preisanstieg von 1,1 %. Damit erholen sich die Preise in diesem Marktsegment nach dem Rücksetzer in 2023 weiter und liegen nun leicht über dem Niveau von 2021. Der mittlere Kaufpreis für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser liegt bei 600.000 Euro. Reihenendhäuser und Doppelhaushälften wurden im Mittel für rund 385.000 Euro und Reihenmittelhäuser für 340.000 Euro gehandelt.
Wohnungseigentum
Die Preise für Eigentumswohnungen in der Kategorie „Weiterverkäufe“ sind nach zwei Jahren mit Preisrückgängen erstmalig wieder gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr ist ein Preisanstieg von 8,2 % zu verzeichnen. Zum Höchsstand aus dem Jahr 2022 fehlen somit nur noch 4,5 %.
Die Anzahl der Verkäufe von neu errichteten Eigentumswohnungen hat sich von dem niedrigem Niveau der Jahre 2023 und 2024 mehr als verdoppelt. In 2025 wurden 140 neu gebaute Eigentumswohnungen verkauft. Erstmalig seit 2021 wurde die Marke von 100 Kauffällen wieder überschritten. Die gehandelten Neubauwohnungen haben überwiegend gehobene Ausstattung und liegen meist in sehr guten Lagen. Die Käufer zahlten in 2025 durchschnittlich 5.350 Euro/m² Wohnfläche und damit 3,9 % mehr als im Vorjahr. Der mittlere Kaufpreis für eine Neubauwohnung liegt bei 494.000 Euro.
2.2 Kaufverträge / Kauffälle
2.2.1 Entwicklung Anzahl Kauffälle
Im Jahr 2025 sind 3.911 Kaufverträge bzw. Zwangsversteigerungsbeschlüsse beim Gutachterausschuss eingegangen. In diesen Kaufverträgen wurden insgesamt 4.336 Kauffälle beurkundet. Bei 93 dieser Kauffälle wurden lediglich Bruchteile an der Immobilie verkauft. Die Abbildung 2.1 zeigt die Zahl der registrierten Kauffälle der letzten 15 Jahre. Im Jahresdurchschnitt der letzten 15 Jahre wurden 4.109 Kauffälle registriert. Die für die Vorjahre angegebenen Zahlen können von früheren Veröffentlichungen abweichen, da beurkundende Stellen Urkunden nachreichen oder bereits beurkundete Kaufverträge später aufgehoben werden.
In Abbildung 2.2 auf der folgenden Seite ist die Anzahl der Kauffälle der letzten 15 Jahre nach dem Monat der Beurkundung dargestellt. Unterschiedliche Gesetzesänderungen führten in der Vergangenheit dazu, dass im Vormonat der Änderungen vermehrt Kaufverträge abgeschlossen wurden und im Folgemonat die Anzahl der Kauffälle stark rückläufig war. In 2011 und 2014 sind die erhöhten Umsatzzahlen im September bzw. Dezember auf die Erhöhung der Grunderwerbsteuer zurückzuführen. Zum 01.10.2011 wurde die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen von 3,5 % auf 5,0 % und zum 01.01.2015 auf 6,5 % angehoben. Die überdurchschnittliche Anzahl von Kauffällen im Monat März 2021 ist auf den Entfall des Baukindergeldes zurückzuführen. Für der Erhalt der Förderung galt eine Frist bis zum 31.03.2021, bis zu der der Kaufvertrag beurkundet sein musste.
Die Tabelle 2.1 zeigt die Anzahl der registrierten Kauf- und sonstigen Verträge einschließlich der Zwangsversteigerungsbeschlüsse der letzten 8 Jahre nach Teilmärkten differenziert. In der letzten Spalte der Tabelle ist die jeweilige Datenreihe als Sparkline dargestellt. Die horizontale Linie stellt den Mittelwert der jeweiligen Zeitreihe dar.
2.2.2 Marktanteile und räumliche Verteilung
In Abbildung 2.3 sind die Marktanteile der einzelnen Teilmärkte gemessen an der Anzahl der Kauffälle grafisch dargestellt.
In Abbildung 2.4 ist die Verteilung der Kauffälle im Stadtgebiet in den Jahren 2023 bis 2025 für die folgenden Teilmärkte abgebildet:
unbebaute Grundstücke
bebaute Grundstücke
Wohnungs- und Teileigentum
Die einzelnen Kauffälle sind in der Übersichtskarte als transparente Punkte dargestellt. Liegen mehrere Kauffälle übereinander oder dicht nebeneinander so wird dieser Bereich dunkler angezeigt.
2.2.3 Herkunft Erwerber
Die nachfolgenden Abbildungen geben einen Überblick über den Wohn-/Firmensitz der Käufer von Immobilien in Essen im Jahr 2025. 66,5 % der Käufer haben ihren Wohn-/Firmensitz in Essen, 26,8 % kommen aus anderen Kommunen in Nordrhein-Westfalen. Lediglich 6,7 % der Käufer sind anderen Bundesländern oder dem Ausland zuzuordnen. Die Aufteilung der Anzahl der Kauffälle auf Käufer mit Wohnsitz in Essen, Nordrhein-Westfalen (ohne Essen) und anderen Bundesländern bzw. dem Ausland ist in Abbildung 2.5 dargestellt.
Die Anzahl der Kauffälle nach Wohn-/Firmensitz der Käufer aufgeteilt auf kreisfreie Städte und Kreise in Nordrhein-Westfalen ohne die Stadt Essen kann der Abbildung 2.6 entnommen werden. Die meisten Kauffälle sind in 2025 hierbei Käufern mit Wohn-/Firmensitz in den folgenden kreisfreien Städten bzw. Kreisen zuzuordnen:
Düsseldorf
Kreis Recklinghausen
Kreis Mettmann
Mülheim an der Ruhr
Bochum
Gelsenkirchen
Köln
Dortmund
Die räumliche Verteilung der Kauffälle für diese acht kreisfreien Städte bzw. Kreise kann der Abbildung 2.7 entnommen werden. Die einzelnen Kauffälle sind jeweils als transparente Punkte dargestellt. Liegen mehrere Kauffälle übereinander oder dicht nebeneinander so wird dieser Bereich dunkler angezeigt.
Die Anzahl der Kauffälle in 2025 nach Wohn-/Firmensitz der Käufer aufgeteilt auf die Bundesländer (ohne Nordrhein-Westfalen) bzw. dem Ausland ist in Abbildung 2.8 dargestellt.
2.3 Zwangsversteigerungen
Die Abbildung 2.9 zeigt die Anzahl der beim Gutachterausschuss registrierten Zuschlagsbeschlüsse in Zwangsversteigerungsverfahren der letzten 10 Jahre.
Tabelle 2.2 zeigt die Entwicklung der Zuschlagsbeschlüsse in Zwangsversteigerungsverfahren in den letzten 10 Jahren nach Teilmärkten aufgeteilt. In der letzten Spalte der Tabelle ist die jeweilige Datenreihe als Sparkline dargestellt. Die horizontale Linie stellt den Mittelwert der jeweiligen Zeitreihe dar.