| Ortsteil | Bodenrichtwert | Bodenricht- wertnummer | Stichtag |
|---|---|---|---|
| Bredeney | 890 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17414 | 01.01.2026 |
| Bredeney | 850 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17635 | 01.01.2026 |
| Bredeney | 820 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17117 | 01.01.2026 |
| Bredeney | 790 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17632 | 01.01.2026 |
| Bredeney | 790 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17417 | 01.01.2026 |
| Bredeney | 790 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17105 | 01.01.2026 |
| Bredeney | 780 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17111 | 01.01.2026 |
| Bredeney | 770 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17649 | 01.01.2026 |
| Bredeney | 750 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17638 | 01.01.2026 |
| Rüttenscheid | 740 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17692 | 01.01.2026 |
4 Unbebaute Grundstücke
4.1 Bodenrichtwerte
4.1.1 Allgemeine Erläuterungen
Bezogen auf den 1. Januar eines jeden Jahres ermitteln die nordrhein-westfälischen Gutachterausschüsse auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlungen Bodenrichtwerte. Gesetzliche Grundlage ist § 196 BauGB in Verbindung mit der GrundWertVO NRW.
Der Bodenrichtwert ist ein aus Grundstückskaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Lagewert für den Boden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche (€/m²) eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten werden Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs.1 BauGB). Bodenrichtwerte beziehen sich auf altlastenfreie Grundstücke. Flächenhafte Auswirkungen wie z.B. bei Denkmalbereichssatzungen, Lärmzonen, Bodenbewegungsgebieten, Boden- und Grundwasserverhältnissen sind im Bodenrichtwert berücksichtigt.
Die Bodenrichtwerte werden für unterschiedliche Nutzungsarten der Grundstücke vom Gutachterausschuss ermittelt und beschlossen. Sie beziehen sich mit Ausnahme der Bodenrichtwerte für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke auf baureife Grundstücke, die frei sind von
Erschließungsbeiträgen nach § 127 BauGB,
Abgaben für den erstmaligen Anschluss des Grundstücks an die öffentliche Entwässerungsanlage nach dem Kommunalabgabengesetz (Kanalanschlussbeitrag ohne Hausanschluss) und
Kostenerstattungsbeträgen gemäß § 135a BauGB.
Bodenrichtwerte werden in Richtwertzonen ausgewiesen. Diese Zonen umfassen räumlich zusammenhängende Gebiete, die nach Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der Bodenrichtwert gilt, und dem Bodenrichtwertgrundstück dürfen nicht mehr als 30 % betragen. Jedem Bodenrichtwert ist ein beschreibender Datensatz zugeordnet, der alle wertrelevanten Merkmale wie z.B. Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Geschosszahl, Grundstückstiefe, Grundstücksgröße, innerhalb der Bodenrichtwertzone enthält. Diese wertbeeinflussenden Merkmale definieren das Bodenrichtwertgrundstück. Das Lagemerkmal des jeweiligen Bodenrichtwertgrundstücks wird in der Regel durch die Position der Bodenrichtwertzahl visualisiert. Einzelne Grundstücke in einer Bodenrichtwertzone können in ihren wertrelevanten Merkmalen von der Beschreibung der Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen. Abweichungen des einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in Bezug auf die wertbestimmenden Eigenschaften bewirken Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert.
Die beschlossenen Bodenrichtwerte sind in BORIS-NRW verfügbar. BORIS-NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen. In dieses Informationssystem überträgt auch der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen die von ihm abgeleiteten Daten. Die Bodenrichtwerte in Essen und die dazugehörigen örtlichen Fachinformationen sind in der PDF-Version des Grundstücksmarktberichtes unter dem folgenden Link erreichbar: www.boris.nrw.de
4.1.2 Bodenrichtwerte 2026 in der Stadt Essen
Der Gutachterausschuss hat in seiner Sitzung am 11.03.2026 die Bodenrichtwerte 2026 beschlossen.
Aktuell sind insgesamt 1.267 Bodenrichtwertzonen definiert.
Zonale Bodenrichtwerte liegen für folgende Nutzungsarten vor:
Baureife Grundstücke in Wohngebieten mit ein- oder zweigeschossiger Bauweise
Baureife Grundstücke in Wohngebieten mit mehrgeschossiger Bauweise
Baureife Grundstücke in Misch- und Kerngebieten (z.B. Innenstadt)
Klassische Gewerbegrundstücke
Tertiär genutzte Gewerbegrundstücke
bebaute Wohnbaugrundstücke im Außenbereich
Land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
Sonstige Grundstücke
In Tabelle 4.1 und Tabelle 4.2 sind die höchsten und die niedrigsten Bodenrichtwerte für Wohnbauland im Stadtgebiet aufgeführt. Die in den Tabellen angegebenen Bodenrichtwerte können unter www.boris.nrw.de durch die Eingabe der entsprechenden Bodenrichtwertnummer gesucht und visualisiert werden.
| Ortsteil | Bodenrichtwert | Bodenricht- wertnummer | Stichtag |
|---|---|---|---|
| Vogelheim | 165 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17255 | 01.01.2026 |
| Katernberg | 195 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17295 | 01.01.2026 |
| Karnap | 205 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17523 | 01.01.2026 |
| Vogelheim | 205 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17762 | 01.01.2026 |
| Karnap | 205 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17016 | 01.01.2026 |
| Katernberg | 205 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17299 | 01.01.2026 |
| Karnap | 205 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17518 | 01.01.2026 |
| Katernberg | 205 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17906 | 01.01.2026 |
| Katernberg | 205 €/m² (Misch-/Mehrgeschossig) | 17298 | 01.01.2026 |
| Karnap | 215 €/m² (Ein-/Zweigeschossig) | 17522 | 01.01.2026 |
In Abbildung 4.1 ist die Lage der Bodenrichtwertzonen für jede Nutzungsartgruppe einzeln dargestellt. Hierbei sind die Zonen für baureife Grundstücke im Wohngebieten mit mehrgeschossiger Bauweise und baureife Grundstücke in Misch- und Kerngebieten zu einer Gruppe zusammengefasst. Die dargestellten Gruppen entsprechen den in BORIS-NRW verfügbaren Bodenrichtwertebenen. In der Gruppe der sonstigen Grundstücke sind unter anderem die Bodenrichtwertzonen für Parks, Friedhöfe und Dauerkleingärten enthalten.
4.1.3 Bodenrichtwertniveau Wohnbauland
Die Abbildung 4.2 zeigt das Bodenrichtwertniveau für baureife Wohnbaugrundstücke. Die Bodenrichtwertzonen sind entsprechend der Höhe des Bodenrichtwerts eingefärbt. Die Farbskala verläuft von grün (niedrige Bodenrichtwerte) nach rot (hohe Bodenrichtwerte).
4.1.4 Übersicht über die Bodenrichtwerte
Auf der Grundlage der gemäß § 196 Abs. 1 BauGB ermittelten Bodenrichtwerte hat der Gutachterausschuss in seiner Sitzung am 11.03.2026 folgende gebietstypische Werte als Übersicht über die Bodenrichtwerte (Tabelle 4.3) erstellt und beschlossen. Die Werte sind für einen erschließungsbeitragsfreien Rechtszustand zum 01.01.2026 ermittelt und in €/m² angegeben. Alle gebietstypischen Werte spiegeln nur ein allgemeines Wertniveau wider und sind nicht für die Wertermittlung geeignet.
| gute Lage [€/m²] |
mittlere Lage [€/m²] |
mäßige Lage [€/m²] |
|
|---|---|---|---|
| Baureife Grundstücke - Individueller Wohnungsbau | Baureife Grundstücke - Individueller Wohnungsbau | Baureife Grundstücke - Individueller Wohnungsbau | Baureife Grundstücke - Individueller Wohnungsbau |
| freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (Grundstücksfläche: 350-800 m²) |
650 | 410 | 230 |
| Doppelhaushälften und Reihenendhäuser (Grundstücksfläche: 250-500 m²) |
520 | 350 | 260 |
| Reihenmittelhäuser (Grundstücksfläche: 150-300 m²) |
550 | 300 | 205 |
| Baureife Grundstücke - Geschosswohnungsbau | Baureife Grundstücke - Geschosswohnungsbau | Baureife Grundstücke - Geschosswohnungsbau | Baureife Grundstücke - Geschosswohnungsbau |
| Wohnungen oder Mischnutzungen mit einem gewerblichen Anteil bis 20 % des Rohertrages (Geschossflächenzahl (GFZ) ca. 1,2 bei 3 bis 5 Vollgeschossen) |
570 | 430 | 260 |
| Baureife Grundstücke - Gewerbenutzung | Baureife Grundstücke - Gewerbenutzung | Baureife Grundstücke - Gewerbenutzung | Baureife Grundstücke - Gewerbenutzung |
| Klassisches Gewerbe (ohne tertiäre Nutzung) (Hallen und Produktionsstätten) |
120 | 100 | 75 |
4.1.5 Bodenrichtwerte Innenstadt
Die Bodenrichtwerte in der Innenstadt basieren auf einem hedonischen Bodenrichtwertmodell, welches im Jahr 2010 von der DIA Consulting AG in enger Abstimmung mit dem Gutachterausschuss erstellt wurde. Mit diesem Bodenrichtwertmodell wurden die zonalen Bodenrichwerte 2011 vom Gutachterausschuss ermittelt. Seitdem wurde die Bodenrichtwerte in der Innenstadt bis zu den Bodenrichtwerten 2025 jährlich fortgeschrieben.
Das Bild der Essener Innenstadt hat sich seit 2010 stark gewandelt. Das Integrierte Entwicklungskonzept (IEK) der Stadt Essen von Januar 2025 führt hierzu aus: „Als Konsum- und Einkaufsstadt sieht sich der Standort Innenstadt dem Strukturwandel im Einzelhandel, dem zunehmenden Online-Handel und dem Rückgang des stationären Handels konfrontiert. Leerstände, sinkende Besucherzahlen und Umsatzeinbußen prägen spätestens seit der Corona-Pandemie auch die Hauptgeschäftslagen. Öffentliche Räume werden weniger genutzt, da es an zeitgemäßer Ausstattung fehlt.“ Aus diesen Gründen arbeitet der Gutachterausschuss an einer kompletten Überarbeitung der Bodenrichtwertzonen in der Innenstadt. Die Überarbeitung der Bodenrichtwertzonen soll spätestens zum 01.01.2029 abgeschlossen sein.
4.2 Rahmenwerte für besondere Grundstücksqualitäten
4.2.1 Außeragrarisch genutzte Freiflächen
Besondere Flächen der Land- oder Forstwirtschaft (außeragrarisch genutzte Freiflächen) sind dadurch geprägt, dass sie über ihre land- oder forstwirtschaftliche Nutzbarkeit hinaus mit ihren den Wert im Einzelfall beeinflussenden Vor- und Nachteilen nach objektiven Gegebenheiten auch für anderweitige Nutzungen oder Funktionen in Betracht kommen, aber nicht die Qualität von Bauerwartungsland oder Rohbauland aufweisen. Die besondere Eignung der Flächen kann sich aus der Nähe zu städtebaulich genutzten oder zur städtebaulichen Nutzung anstehenden Flächen (Ausstrahlungsbereich) oder aus der besonderen Anziehungskraft der Umgebung, insbesondere in einer landschaftlich schönen Gegend mit guten Verkehrsanbindungen, ergeben. Diese Flächen wurden auch als begünstigtes Agrarland bezeichnet. Für die Auswertung sind Kaufpreise aus den Jahren 2016 bis 2025 verwendet worden.
| Wertansatz in % des Ackerlandwertes |
Fläche [m²] | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anzahl | Median | von | bis | Median | von | bis | ||
| Flächen ≤ 1.500 m² | Flächen ≤ 1.500 m² | Flächen ≤ 1.500 m² | Flächen ≤ 1.500 m² | Flächen ≤ 1.500 m² | Flächen ≤ 1.500 m² | Flächen ≤ 1.500 m² | Flächen ≤ 1.500 m² | Flächen ≤ 1.500 m² |
| 55 | 340 | 80 | 817 | 560 | 69 | 1.300 | ||
| Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² | Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² | Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² | Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² | Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² | Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² | Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² | Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² | Flächen > 1.500 m² und < 10.000 m² |
| 24 | 148 | 54 | 528 | 3.088 | 1.698 | 9.860 | ||
| Flächen ≥ 10.000 m² | Flächen ≥ 10.000 m² | Flächen ≥ 10.000 m² | Flächen ≥ 10.000 m² | Flächen ≥ 10.000 m² | Flächen ≥ 10.000 m² | Flächen ≥ 10.000 m² | Flächen ≥ 10.000 m² | Flächen ≥ 10.000 m² |
| 11 | 128 | 18 | 430 | 18.130 | 10.117 | 37.130 | ||
4.2.2 Unselbständige Teilflächen (Arrondierungen)
4.2.2.1 Arrondierungen zu bebauten Grundstücken
Die Daten der Kaufpreissammlung aus den Jahren 2016 bis 2025 wurden auf Zukäufe zu bereits bebauten Grundstücken hin untersucht. Es lag ausreichendes Datenmaterial für eine Auswertung von Garten- und Hinterlandzukäufen vor. Für den Wertansatz der zugekauften Teilfächen in Prozent des Baulandwertes ergaben sich unterschiedliche Ergebnisse innerhalb der folgenden Gruppen:
Garten- und Hinterland in Innenbereichslagen bei nicht ausreichend vorhandenem Garten
Garten- und Hinterland in Innenbereichslagen bei ausreichend vorhandenem Garten
Garten- und Hinterland aus land- und forstwirtschaftlichen Flächen
Die Wertansätze für die einzelnen Gruppen und die Beschreibung des zugrundeliegenden Datenmaterials kann der Tabelle 4.5 entnommen werden.
| Wertansatz in % des Baulandwertes |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Art der unselbständigen Teilfläche |
Skizze | Anzahl | Median | von | bis |
| Garten- und Hinterland in Innenbereichslagen bei nicht ausreichend vorhandenen Garten |
 |
20 | 39 | 11 | 66 |
| Garten- und Hinterland in Innenbereichslagen bei ausreichend vor- handenen Garten |
 |
34 | 20 | 10 | 61 |
| Garten- und Hinterland aus land- und forstwirt- schaftlichen Flächen |
 |
29 | 4 | 1 | 18 |
4.3 Indexreihe Wohnbauland
Nach § 18 ImmoWertV dienen Indexreihen der Berücksichtigung von im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse.
Bei der Ableitung der Indexreihe (Tabelle 4.6) sind ausschließlich die Kaufpreise für Wohnbauland berücksichtigt worden. Für die Bodenpreise mit Mischnutzung und einem gewerblichen Anteil über 20 % wird keine Indexreihe abgeleitet.
Die Indexreihe bezieht sich auf das Basisjahr 2010 = 100. Sie ist für das gesamte Stadtgebiet ermittelt. Innerhalb des Stadtgebietes verlief die Preisentwicklung jedoch nicht einheitlich. Die Indexzahlen sind deshalb – bezogen auf den Einzelfall – in einer bestimmten Lage des Stadtgebietes nur begrenzt aussagefähig.
| Jahr | Indexzahl | Jahr | Indexzahl | Jahr | Indexzahl |
|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 99 | 2012 | 103 | 2019 | 133 |
| 2006 | 95 | 2013 | 105 | 2020 | 139 |
| 2007 | 94 | 2014 | 103 | 2021 | 154 |
| 2008 | 97 | 2015 | 110 | 2022 | 154 |
| 2009 | 91 | 2016 | 111 | 2023 | 153 |
| 2010 | 100 | 2017 | 119 | 2024 | 153 |
| 2011 | 99 | 2018 | 129 | 2025 | 156 |