| Jahr | Indexzahl | Jahr | Indexzahl | Jahr | Indexzahl |
|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 108 | 2012 | 104 | 2019 | 148 |
| 2006 | 106 | 2013 | 110 | 2020 | 168 |
| 2007 | 105 | 2014 | 109 | 2021 | 201 |
| 2008 | 99 | 2015 | 110 | 2022 | 222 |
| 2009 | 99 | 2016 | 115 | 2023 | 206 |
| 2010 | 100 | 2017 | 124 | 2024 | 196 |
| 2011 | 100 | 2018 | 135 | 2025 | 212 |
6 Wohnungs- und Teileigentum
6.1 Wohnungseigentum
6.1.1 Erstverkäufe
Die Abbildung 6.1 zeigt die Anzahl der Kauffälle für Wohnungseigentum - Neubau im Preisbereich von 50.000 € bis 1,4 Mio. € in unterschiedlichen Kaufpreisgruppen im mehrjährigen Vergleich. Die Breite der dargestellten Balken entspricht jeweils 50.000 €. Die vertikale Linie in den Balkendiagrammen gibt den Mittelwert (Median) im dargestellten Kaufpreisbereich im jeweiligen Jahr an.
Abbildung 6.2 zeigt anhand von Boxplots, wie sich der Kaufpreis je m² Wohnfläche (WF) bei neu errichtetem Wohnungseigentum in den letzten 10 Jahren entwickelt hat.
6.1.2 Weiterverkäufe
Die Abbildung 6.3 zeigt die Anzahl der Kauffälle für Wohnungseigentum - Weiterverkäufe im Preisbereich von 25.000 € bis 600.000 € in unterschiedlichen Kaufpreisgruppen im mehrjährigen Vergleich. Die Breite der dargestellten Balken entspricht jeweils 25.000 €. Die vertikale Linie in den Balkendiagrammen gibt den Mittelwert (Median) im dargestellten Kaufpreisbereich im jeweiligen Jahr an.
6.1.3 Indexreihe Wohnungseigentum
Nach § 18 ImmoWertV dienen Indexreihen der Berücksichtigung von im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse.
In der Tabelle 6.1 ist die Indexreihe für Preise für Wohnungseigentum - Weiterverkäufe dargestellt. Die Indexreihe bezieht sich auf das Basisjahr 2010 = 100. Sie ist für das gesamte Stadtgebiet ermittelt. Innerhalb des Stadtgebietes verlief die Preisentwicklung jedoch nicht einheitlich. Die Indexzahlen sind deshalb – bezogen auf den Einzelfall – in einer bestimmten Lage des Stadtgebietes nur begrenzt aussagefähig.
6.1.4 Liegenschaftszinssätze
Zur Definition des Liegenschaftszinssatzes siehe allgemeine Erläuterungen in Kapitel 5.1.4.
6.1.4.1 Wohnungseigentum unvermietet
Der Gutachterausschuss hat für Wohnungseigentum unvermietet den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 1,2 %. Die Tabelle 6.2 und die Abbildung 6.5 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Zinssatz abgeleitet wurde.
Der Liegenschaftszinssatz gilt für eine mittlere bis gute Wohnlage im Stadtgebiet. Der Gutachterausschuss hat festgestellt, dass zwischen der Höhe des Liegenschaftszinssatzes und der Wohnlage eine Abhängigkeit besteht. Mäßige Lagen rechtfertigen einen Zuschlag auf den ermittelten Liegenschaftszinssatz in Höhe von bis zu 0,5 Prozentpunkten, sehr gute Lagen rechtfertigen einen Abschlag auf den ermittelten Liegenschaftszinssatz in Höhe von bis zu 0,5 Prozentpunkten.
| Mittelwert | StAbw | Median | Minimum | Maximum | |
|---|---|---|---|---|---|
| Liegenschaftszinssatz [%] | 1,2 | 1,3 | 1,3 | -2,1 | 4,6 |
| Restnutzungsdauer [Jahre] | 37 | 12 | 34 | 21 | 75 |
| Bewirtschaftungskosten [%] | 23,4 | 3,8 | 24,0 | 14,0 | 32,0 |
| Rohertragsvervielfältiger | 26,0 | 6,3 | 25,3 | 12,0 | 46,5 |
| Miete [€/m²] | 7,84 | 1,12 | 7,58 | 6,20 | 12,68 |
| Kaufpreis [€/m² WF] | 2.479 | 812 | 2.308 | 970 | 5.802 |
| Wohnfläche [m²] | 83 | 24 | 80 | 35 | 150 |
Abbildung 6.6 zeigt die räumliche Verteilung der Stichprobe. Der absolute Betrag des Liegenschaftszinssatzes wird durch die Größe des Punktes repräsentiert. Positive Liegenschaftszinssätze werden als blaue, negative als rote Punkte dargestellt.
6.1.4.2 Wohnungseigentum vermietet
Der Gutachterausschuss hat für Wohnungseigentum vermietet den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 1,3 %. Die Tabelle 6.3 und die Abbildung 6.7 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Zinssatz abgeleitet wurde.
Der Liegenschaftszinssatz gilt für eine mittlere bis gute Wohnlage im Stadtgebiet. Der Gutachterausschuss hat festgestellt, dass zwischen der Höhe des Liegenschaftszinssatzes und der Wohnlage eine Abhängigkeit besteht. Mäßige Lagen rechtfertigen einen Zuschlag auf den ermittelten Liegenschaftszinssatz in Höhe von bis zu 1,0 Prozentpunkten, sehr gute Lagen rechtfertigen einen Abschlag auf den ermittelten Liegenschaftszinssatz in Höhe von bis zu 1,0 Prozentpunkten.
| Mittelwert | StAbw | Median | Minimum | Maximum | |
|---|---|---|---|---|---|
| Liegenschaftszinssatz [%] | 1,3 | 1,7 | 1,5 | -2,5 | 4,8 |
| Restnutzungsdauer [Jahre] | 34 | 11 | 33 | 21 | 68 |
| Bewirtschaftungskosten [%] | 25,7 | 3,3 | 26,0 | 15,0 | 32,0 |
| Rohertragsvervielfältiger | 24,2 | 7,3 | 23,1 | 10,9 | 44,0 |
| Miete [€/m²] | 7,41 | 0,79 | 7,24 | 6,29 | 11,03 |
| Kaufpreis [€/m² WF] | 2.174 | 772 | 2.035 | 888 | 4.292 |
| Wohnfläche [m²] | 68 | 20 | 65 | 35 | 125 |
Abbildung 6.8 zeigt die räumliche Verteilung der Stichprobe. Der absolute Betrag des Liegenschaftszinssatzes wird durch die Größe des Punktes repräsentiert. Positive Liegenschaftszinssätze werden als blaue, negative als rote Punkte dargestellt.
6.1.5 Vergleichsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten Eigentumswohnungen
Der Preis einer Eigentumswohnung wird durch verschiedene Merkmale z. B. Baujahr, Ausstattung und Wohnfläche beeinflusst. Der Gutachterausschuss hat die Kauffälle aus der Kaufpreissammlung über Eigentumswohnungen aus den Jahren 2016 bis 2025 im Rahmen der Ermittlung der Immobilienrichtwerte 2026 untersucht und Umrechnungskoeffizienten beschlossen. Die statistische Untersuchung erfolgte mit dem Verfahren der multiplen Regression.
Mit den Umrechnungskoeffizienten können Kaufpreise (Auskunft aus der Kaufpreissammlung) auf die Eigenschaften des zu bewertenden Objekts in Vergleichspreise umgerechnet werden. Details hierzu sind dem Leitfaden zur Ermittlung von Vergleichswerten in NRW der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA.NRW), Stand 06/2015, zu entnehmen, vgl. www.boris.nrw.de unter DATEN “Handlungsempfehlungen der AGVGA NRW”. Der durch die Umrechnung ermittelte Wert ist immer sachverständig zu würdigen.
Die Umrechnungskoeffizienten 2026 sind den Örtlichen Fachinformationen zu den Immobilienrichtwerten 2026 zu entnehmen, die in BORIS-NRW veröffentlicht sind (www.boris.nrw.de).
Für das Merkmal Kaufzeitpunkt kann die Indexreihe für Eigentumswohnungen (siehe Kapitel 6.1.3) verwendet werden.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sich die Auskunft aus der Kaufpreissammlung auf Kaufpreise aus vergleichbarer Wohnlage bezieht. Sollte im Einzelfall dennoch eine Anpassung aufgrund unterschiedlicher Wohnlage erforderlich sein, so können die in Tabelle 6.4 angegebenen Umrechnungskoeffizienten herangezogen werden.
| Wohnlage | Umrechnungskoeffizient |
|---|---|
| einfach | 0,75 |
| einfach - mittel | 0,85 |
| mittel | 1,00 |
| gut | 1,20 |
| sehr gut | 1,35 |
6.2 Teileigentum
Die geringe Anzahl an Kauffällen von Teileigentum mit gewerblicher Nutzung lässt keine differenzierte Untersuchung des Teilmarktes zu.
6.2.1 Tiefgaragenstellplätze, Garagen und Stellplätze
In Tabelle 6.5 sind durchschnittliche Kaufpreise (Median) für Einstellplätze in Tief- oder Sammelgaragen und Garagen in Teileigentum sowie Sondernutzungsrechten an Außenstellplätzen angegeben. Für Einzelgaragen liegen nur für Weiterverkäufe Datenmaterial vor. Für Außenstellplätze (überwiegend Sondernutzungsrechte) wird auf eine differenzierte Darstellung von Erst- und Weiterverkäufen verzichtet. Die Abbildung 6.9 zeigt anhand von Boxplots die Verteilung der Kaufpreise. Das verwendete Datenmaterial stammt aus den Jahren 2024 und 2025.
| Anzahl | Median [€] | |
|---|---|---|
| Tiefgaragenstellplatz | Tiefgaragenstellplatz | Tiefgaragenstellplatz |
| Erstverkauf | 142 | 28.750 |
| Weiterverkauf | 130 | 15.000 |
| Einzelgaragen | Einzelgaragen | Einzelgaragen |
| Weiterverkauf | 245 | 11.000 |
| Außenstellplätze | Außenstellplätze | Außenstellplätze |
| Erst- / Weiterverkauf | 46 | 7.200 |
