5 Bebaute Grundstücke

5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser

5.1.1 Anzahl Kauffälle nach Kaufpreisgruppen

5.1.1.1 Neubau (Bauträger)

Die Abbildung 5.1 zeigt die Anzahl der Kauffälle für von Bauträgern neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern im Preisbereich bis 1 Mio. € in unterschiedlichen Kaufpreisgruppen im mehrjährigen Vergleich. Die Breite der dargestellten Balken entspricht jeweils 50.000 €. Die vertikale Linie in den Balkendiagrammen gibt den Mittelwert (Median) im dargestellten Kaufpreisbereich im jeweiligen Jahr an.

Abbildung 5.1: Anzahl Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser nach Kaufpreisgruppen - Neubau

5.1.1.2 Freistehende Ein- und Zweifamilenhäuser (Weiterverkauf)

Die Abbildung 5.2 zeigt die Anzahl der Kauffälle von Ein- und Zweifamilienhäusern (Weiterverkauf) im Preisbereich von 50.000 € bis 1,5 Mio. € in unterschiedlichen Kaufpreisgruppen im mehrjährigen Vergleich. Die Breite der dargestellten Balken entspricht jeweils 50.000 €. Die vertikale Linie in den Balkendiagrammen gibt den Mittelwert (Median) im dargestellten Kaufpreisbereich im jeweiligen Jahr an.

Abbildung 5.2: Anzahl Kauffälle Ein- und Zweifamilienhäuser nach Kaufpreisgruppen - Weiterverkauf

5.1.1.3 Doppelhaushälften / Reihenendhäuser (Weiterverkauf)

Die Abbildung 5.3 zeigt die Anzahl der Kauffälle von Doppelhaushälften und Reihenendhäusern (Weiterverkauf) im Preisbereich von 50.000 € bis 1 Mio. € in unterschiedlichen Kaufpreisgruppen im mehrjährigen Vergleich. Die Breite der dargestellten Balken entspricht jeweils 50.000 €. Die vertikale Linie in den Balkendiagrammen gibt den Mittelwert (Median) im dargestellten Kaufpreisbereich im jeweiligen Jahr an.

Abbildung 5.3: Anzahl Kauffälle Doppelhaushälften und Reihenendhäuser nach Kaufpreisgruppen

5.1.1.4 Reihenmittelhäuser (Weiterverkauf)

Die Abbildung 5.4 zeigt die Anzahl der Kauffälle von Reihenmittelhäusern (Weiterverkauf) im Preisbereich von 50.000 € bis 1 Mio. € in unterschiedlichen Kaufpreisgruppen im mehrjährigen Vergleich. Die Breite der dargestellten Balken entspricht jeweils 50.000 €. Die vertikale Linie in den Balkendiagrammen gibt den Mittelwert (Median) im dargestellten Kaufpreisbereich im jeweiligen Jahr an.

Abbildung 5.4: Anzahl Kauffälle Reihenenmittelhäuser nach Kaufpreisgruppen

5.1.2 Indexreihe Ein- und Zweifamilienhäuser

Nach § 18 ImmoWertV dienen Indexreihen der Berücksichtigung von im Zeitverlauf eintretenden Änderungen der allgemeinen Wertverhältnisse.
In der Tabelle 5.1 ist die Indexreihe für Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser - Weiterverkäufe dargestellt.
Die Indexreihe bezieht sich auf das Basisjahr 2010 = 100. Sie ist für das gesamte Stadtgebiet ermittelt. Innerhalb des Stadtgebietes verlief die Preisentwicklung jedoch nicht einheitlich. Die Indexzahlen sind deshalb – bezogen auf den Einzelfall – in einer bestimmten Lage des Stadtgebietes nur begrenzt aussagefähig.

Jahr Indexzahl Jahr Indexzahl Jahr Indexzahl
2005 109 2012 107 2019 146
2006 109 2013 110 2020 159
2007 111 2014 111 2021 182
2008 102 2015 113 2022 201
2009 101 2016 115 2023 179
2010 100 2017 120 2024 182
2011 101 2018 129 2025 184
Tabelle 5.1: Indexreihe für Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser - Weiterverkäufe
Abbildung 5.5: Indexreihe für Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser - Weiterverkäufe

5.1.3 Sachwertfaktoren

Sachwertfaktoren geben nach § 21 Abs. 3 ImmoWertV das Verhältnis des vorläufigen marktangepassten Sachwerts zum vorläufigen Sachwert an. Die Sachwertfaktoren werden nach den Grundsätzen des Sachwertverfahrens nach den §§ 27–34 ImmoWertV auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden vorläufigen Sachwerten ermittelt.

Im Zuge der Kaufpreisauswertungen wurden bei Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken systematische Abweichungen zwischen tatsächlich gezahlten Kaufpreisen und Nachkalkulationen mittels Sachwertverfahren festgestellt. In Kapitel 9 (Modellbeschreibungen) sind die Modellparameter beschrieben, die auch bei der Anwendung der Sachwertfaktoren zu beachten sind. Die Sachwertfaktoren wurden mittels Regressionsanalyse auf Abhängigkeit von einzelnen Kenngrößen untersucht (vorläufiger Sachwert, Restnutzungsdauer, Wohnfläche, Gebäudestandard, Grundstücksfläche, Bodenwert). Ein signifikanter Einfluss dieser Größen auf den Sachwertfaktor konnte nicht ermittelt werden. Anschließend wurde eine Unterteilung des Datenmaterials (Abbildung 5.6) nach Gebäudetyp mittels statistischer Methoden untersucht. Die im Rahmen dieser Untersuchung entstandene Gruppierung wurde als Grundlage für die Mittelbildung der Sachwertfaktoren benutzt. Das zugrunde liegende Datenmaterial entstammt den Jahren 2024 und 2025. Hieraus ergeben sich Sachwertfaktoren für die folgenden zwei Gruppen:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser - Weiterverkäufe

  • Reihenmittelhäuser - Weiterverkäufe

Abbildung 5.6: Datenmaterial Sachwerfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser nach Gebäudetyp

5.1.3.1 Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser

Der Gutachterausschuss hat für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser den Sachwertfaktor ermittelt zu 1,33. Die Tabelle 5.2 und die Abbildung 5.7 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Faktor abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Sachwertfaktor 1,33 0,27 1,32 0,80 1,90
Restnutzungsdauer [Jahre] 35 15 32 12 73
Kaufpreis [€/m² WF] 3.357 984 3.260 1.174 8.453
Wohnfläche [m²] 136 26 133 76 195
Vorläufiger Sachwert [€] 354.982 120.994 345.758 120.653 790.862
Gebäudestandard 2,6 0,5 2,5 1,5 4,5
Grundstücksfläche [m²] 414 144 396 127 765
Bodenwert [€] 158.967 82.719 138.580 31.460 451.260
Tabelle 5.2: Sachwertfaktor - Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser
Abbildung 5.7: Boxplots SWF und Kenngrößen - Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser

5.1.3.2 Reihenmittelhäuser

Der Gutachterausschuss hat für Reihenmittelhäuser den Sachwertfaktor ermittelt zu 1,47. Die Tabelle 5.3 und die Abbildung 5.8 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Faktor abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Sachwertfaktor 1,47 0,26 1,44 0,99 2,00
Restnutzungsdauer [Jahre] 40 14 39 14 74
Kaufpreis [€/m² WF] 2.920 751 2.895 1.421 5.429
Wohnfläche [m²] 125 23 125 73 195
Vorläufiger Sachwert [€] 254.503 74.201 248.467 97.706 597.524
Gebäudestandard 2,7 0,4 2,6 1,9 4,0
Grundstücksfläche [m²] 210 67 194 107 403
Bodenwert [€] 70.358 30.334 62.198 23.800 167.280
Tabelle 5.3: Sachwertfaktor - Reihenmittelhäuser
Abbildung 5.8: Boxplots SWF und Kenngrößen - Reihenmittelhäuser

Abbildung 5.9 zeigt die räumliche Verteilung der Stichproben nach Gebäudeart. Die Höhe des Sachwertfaktors wird durch die Größe des Punktes repräsentiert.

Abbildung 5.9: Verteilung der Stichprobe (Sachwertfaktoren) - Ein- und Zweifamilienhäuser

5.1.4 Liegenschaftszinssätze

Nach § 21 Abs. 2 ImmoWertV sind Liegenschaftszinssätze als Kapitalisierungszinssätze definiert, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Liegenschaftszinssätze werden nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens nach den §§ 27–38 ImmoWertV auf der Grundlage von geeigneten Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden Reinerträgen ermittelt. Modellbeschreibung und -parameter sind in Kapitel 9 (Modellbeschreibungen) erläutert.

5.1.4.1 Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser

Der Gutachterausschuss hat für Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 1,0 %. Die Tabelle 5.4 und die Abbildung 5.10 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Zinssatz abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Liegenschaftszinssatz [%] 1,0 1,0 1,0 -1,6 3,4
Restnutzungsdauer [Jahre] 38 13 35 20 73
Bewirtschaftungskosten [%] 18,4 2,5 18,0 12,0 26,0
Rohertragsvervielfältiger 33,0 7,4 32,2 16,6 60,8
Miete [€/m²] 8,91 1,18 8,65 6,60 13,54
Kaufpreis [€/m² WF] 3.474 964 3.374 1.600 8.453
Wohnfläche [m²] 152 45 143 69 350
Tabelle 5.4: Liegenschaftszinssatz - Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser
Abbildung 5.10: Boxplots LZ und Kenngrößen - Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser

Abbildung 5.11 zeigt die räumliche Verteilung der Stichprobe. Der absolute Betrag des Liegenschaftszinssatzes wird durch die Größe des Punktes repräsentiert. Positive Liegenschaftszinssätze werden als blaue, negative als rote Punkte dargestellt.

Abbildung 5.11: Verteilung der Stichprobe (LZ) - Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Reihenmittelhäuser

5.1.4.2 Reihenmittelhäuser

Der Gutachterausschuss hat für Reihenmittelhäuser den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 1,1 %. Die Tabelle 5.5 und die Abbildung 5.12 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Faktor abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Liegenschaftszinssatz [%] 1,1 1,3 1,2 -2,1 3,8
Restnutzungsdauer [Jahre] 41 13 39 20 74
Bewirtschaftungskosten [%] 18,9 2,2 19,0 13,0 26,0
Rohertragsvervielfältiger 29,1 6,5 28,2 15,7 48,8
Miete [€/m²] 8,68 1,10 8,57 6,76 13,24
Kaufpreis [€/m² WF] 2.995 782 2.949 1.421 5.492
Wohnfläche [m²] 126 23 126 65 175
Tabelle 5.5: Liegenschaftszinssatz - Reihenmittelhäuser
Abbildung 5.12: Boxplots LZ und Kenngrößen - Reihenmittelhäuser

Abbildung 5.13 zeigt die räumliche Verteilung der Stichprobe. Der absolute Betrag des Liegenschaftszinssatzes wird durch die Größe des Punktes repräsentiert. Positive Liegenschaftszinssätze werden als blaue, negative als rote Punkte dargestellt.

Abbildung 5.13: Verteilung der Stichprobe (LZ) - Reihenmittelhäuser

5.1.5 Vergleichsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten Ein- und Zweifamilienhäuser

Der Preis eines Ein- und Zweifamilienhauses wird durch verschiedene Merkmale z. B. Baujahr, Ausstattung und Wohnfläche beeinflusst. Der Gutachterausschuss hat die Kauffälle aus der Kaufpreissammlung über Ein- und Zweifamilienhäuser aus den Jahren 2016 bis 2025 im Rahmen der Ermittlung der Immobilienrichtwerte 2026 untersucht und Umrechnungskoeffizienten getrennt für die folgende Teilmärkte beschlossen:

  • freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser

  • Reihen- und Doppelhäuser

Die statistische Untersuchung erfolgte mit dem Verfahren der multiplen Regression.

Mit den Umrechnungskoeffizienten können Kaufpreise (Auskunft aus der Kaufpreissammlung) auf die Eigenschaften des zu bewertenden Objekts in Vergleichspreise umgerechnet werden. Details hierzu sind dem Leitfaden zur Ermittlung von Vergleichswerten in NRW der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA.NRW), Stand 06/2015, zu entnehmen, vgl. www.boris.nrw.de unter DATEN “Handlungsempfehlungen der AGVGA NRW”. Der durch die Umrechnung ermittelte Wert ist immer sachverständig zu würdigen.

Die Umrechnungskoeffizienten 2026 sind den Örtlichen Fachinformationen zu den Immobilienrichtwerten 2026 zu entnehmen, die in BORIS-NRW veröffentlicht sind (www.boris.nrw.de).

Für das Merkmal Kaufzeitpunkt kann die Indexreihe für Ein- und Zweifamilienhäuser (siehe Kapitel 5.1.2) verwendet werden.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sich die Auskunft aus der Kaufpreissammlung auf Kaufpreise aus vergleichbarer Wohnlage bezieht. Sollte im Einzelfall dennoch eine Anpassung aufgrund unterschiedlicher Wohnlage erforderlich sein, so können die in Tabelle 5.6 angegebenen Umrechnungskoeffizienten herangezogen werden. Bei zu bewertenden Objekten aus sehr guten Wohnlagen, sollten nur Kaufpreise aus gleichwertiger Wohnlage für das Vergleichswertverfahren verwendet werden. Dementsprechend wird kein Umrechnungskoeffizient für die Wohnlage “sehr gut” ausgewiesen.

Wohnlage Umrechnungskoeffizient
einfach 0,70
einfach - mittel 0,85
mittel 1,00
gut 1,25
Tabelle 5.6: Umrechnungskoeffizienten Wohnlage - Ein- und Zweifamilienhäuser

5.2 Drei- und Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Gebäude

5.2.1 Liegenschaftszinssätze

Zur Definition des Liegenschaftszinssatzes siehe allgemeine Erläuterungen in Kapitel 5.1.4.

5.2.1.1 Dreifamilienhäuser

Der Gutachterausschuss hat für Dreifamilienhäuser den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 2,3 %. Die Tabelle 5.7 und die Abbildung 5.14 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Zinssatz abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Liegenschaftszinssatz [%] 2,3 1,2 2,4 -0,3 4,9
Restnutzungsdauer [Jahre] 31 9 28 20 66
Bewirtschaftungskosten [%] 22,8 3,3 22,5 16,0 30,0
Rohertragsvervielfältiger 21,0 4,1 20,4 13,5 30,9
Miete [€/m²] 7,82 1,23 7,60 5,40 11,28
Kaufpreis [€/m² WF] 1.950 477 1.942 1.036 3.089
Wohnfläche [m²] 254 69 241 154 460
Tabelle 5.7: Liegenschaftszinssatz - Dreifamilienhäuser
Abbildung 5.14: Boxplots LZ und Kenngrößen - Dreifamilienhäuser

5.2.1.2 Mehrfamilienhäuser

Der Gutachterausschuss hat für Mehrfamilienhäuser den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 3,1 %. Dieser Liegenschaftszinssatz gilt für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 20 % gewerblichem Anteil am Rohertrag. Die Tabelle 5.8 und die Abbildung 5.15 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Zinssatz abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Liegenschaftszinssatz [%] 3,1 1,3 3,2 0,4 6,2
Restnutzungsdauer [Jahre] 29 7 27 20 53
Bewirtschaftungskosten [%] 25,3 3,7 25,0 16,0 36,0
Rohertragsvervielfältiger 16,5 3,5 16,1 10,2 27,8
Miete [€/m²] 7,38 1,13 7,25 4,72 11,21
Kaufpreis [€/m² WF/NUF] 1.454 433 1.394 726 3.011
Wohn-/Nutzungsfläche [m²] 437 244 377 189 1.989
Tabelle 5.8: Liegenschaftszinssatz - Mehrfamilienhäuser
Abbildung 5.15: Boxplots LZ und Kenngrößen - Mehrfamilienhäuser

5.2.1.3 Gemischt genutzte Gebäude

Der Gutachterausschuss hat für gemischt genutzte Gebäude den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 4,4 %. Dieser Liegenschaftszinssatz gilt für Mehrfamilienhäuser mit einem gewerblichen Anteil von über 20 % bis 80 % am Rohertrag. Die Tabelle 5.9 und die Abbildung 5.16 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Zinssatz abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Liegenschaftszinssatz [%] 4,4 1,6 4,1 1,5 7,7
Restnutzungsdauer [Jahre] 29 7 27 21 52
Bewirtschaftungskosten [%] 24,2 3,2 25,0 16,0 30,0
Rohertragsvervielfältiger 14,2 3,1 13,9 8,5 19,9
Miete [€/m²] 8,02 1,89 7,80 3,69 13,70
Kaufpreis [€/m² WF/NUF] 1.386 543 1.302 457 3.278
Wohn-/Nutzungsfläche [m²] 652 472 522 214 2.483
Tabelle 5.9: Liegenschaftszinssatz - gemischt genutzte Gebäude
Abbildung 5.16: Boxplots LZ und Kenngrößen - gemischt genutzte Gebäude

5.3 Büro-, Gewerbe- und Industriegebäude

5.3.1 Liegenschaftszinssätze

Zur Definition des Liegenschaftszinssatzes siehe allgemeine Erläuterungen in Kapitel 5.1.4.

5.3.1.1 Büro / Handel

Der Gutachterausschuss hat für Büro und Handel den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 5,8 %. Die Tabelle 5.10 und die Abbildung 5.17 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Zinssatz abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Liegenschaftszinssatz [%] 5,8 3,2 5,6 1,1 10,4
Restnutzungsdauer [Jahre] 31 8 33 21 42
Bewirtschaftungskosten [%] 18,3 5,2 17,0 11,0 25,0
Rohertragsvervielfältiger 14,5 8,2 11,5 7,5 32,7
Miete [€/m²] 10,05 5,12 7,69 5,20 20,87
Kaufpreis [€/m² NUF] 1.738 1.102 1.137 530 2.985
Nutzungsfläche [m²] 2.015 1.805 1.730 336 5.829
Tabelle 5.10: Liegenschaftszinssatz - Büro / Handel
Abbildung 5.17: Boxplots LZ und Kenngrößen - Büro / Handel

5.3.1.2 Gewerbe

Der Gutachterausschuss hat für Gewerbe den Liegenschaftszinssatz ermittelt zu 4,7 %. Die Tabelle 5.11 und die Abbildung 5.18 beschreiben die Stichprobe, auf deren Basis der Zinssatz abgeleitet wurde.

Mittelwert StAbw Median Minimum Maximum
Liegenschaftszinssatz [%] 4,7 2,0 5,0 0,7 8,2
Restnutzungsdauer [Jahre] 29 11 29 12 50
Bewirtschaftungskosten [%] 15,4 4,1 15,0 7,0 22,0
Rohertragsvervielfältiger 14,1 4,1 13,7 7,6 25,1
Miete [€/m²] 5,97 2,66 5,20 3,44 13,93
Kaufpreis [€/m² NUF] 982 503 792 478 2.481
Nutzungsfläche [m²] 2.070 2.100 1.460 301 7.810
Tabelle 5.11: Liegenschaftszinssatz - Gewerbe
Abbildung 5.18: Boxplots LZ und Kenngrößen - Gewerbe