8 Immobilienrichtwerte
Immobilienrichtwerte sind georeferenzierte, auf einer Kartengrundlage abzubildende durchschnittliche Lagewerte für Immobilien bezogen auf ein für diese Lage typisches Normobjekt. Sie stellen Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke im Sinne von § 193 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 20 ImmoWertV dar und bilden damit die Grundlage für die Verkehrswertermittlung im Vergleichswertverfahren nach §§ 24–26 ImmoWertV. Bei der Ermittlung der Immobilienrichtwerte ist das Modell zur Ableitung von Immobilienrichtwerten in NRW der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA.NRW), Stand 06/2021, zugrunde zu legen, vgl. www.boris.nrw.de unter “DATEN Handlungsempfehlungen der AGVGA NRW”.
Die Immobilienrichtwerte werden aus Kaufpreisen von Weiterverkäufen ermittelt. Sie sind in Richtwertzonen mit im Wesentlichen gleichen wertbestimmenden Merkmalen bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche ausgewiesen. Jedem Immobilienrichtwert sind bestimmte Eigenschaften wie z. B. Baujahr, Anzahl der Wohneinheiten und Ausstattungsmerkmale zugeordnet. Abweichende Merkmale des Wertermittlungsobjekts sind über Umrechnungskoeffizienten, die sachverständig auf Basis der Kaufpreisanalyse (multiple Regression) ermittelt wurden, zu berücksichtigen.
Der Gutachterausschuss ermittelt seit 2023 jährlich Immobilienrichtwerte für die Objektgruppe Weiterverkauf bezogen auf den 01. Januar des jeweiligen Jahres für die folgenden Teilmärkte:
- Eigentumswohnungen
- Ein- und Zweifamilienhäuser freistehend
- Reihen- und Doppelhäuser
Die Immobilienrichtwerte werden in www.boris.nrw.de bereitgestellt. Eine Übersicht über die Lage der Immobilienrichtwertzonen 2026 für die verschiedenen Teilmärkte ist in Abbildung 8.1 dargestellt.